“小区环境、物业服务这么差，安全存在隐患，我才不交物业费呢……”“有的业主自从入住就没交过物业费，一拖再拖，长达数年之久，不缴纳物业服务费怎么能更好地为业主服务啊……”

近年来，随着城市发展，广元市主城区利州区内小区增多，物业服务质量参差不齐，涉物业纠纷诉讼公司不断增多。同时，不少小区的业主常以小区环境差、物业服务质量差等为由拒缴或者迟缴物业费，小区业主与物业服务企业双方经常陷入“公说公有理、婆说婆有理”的困境。该类纠纷案值虽小，但社会影响面大，关系到千家万户，又事关人民群众的安居乐业。

广元市利州区法院首先通过示范性诉讼治“已病”，促进纠纷及时化解，让矛盾不转为纠纷，让纠纷不升级为诉讼；再以“白皮书”治“未病”，建议相关职能部门主动履职，督促物业行业强化服务管理，推进问题整改，推动辖区物业服务水平提升。

“把脉问诊”——为物业纠纷“开方”

“小区绿化杂草丛生，物业啥时候能管管嘛！”“2块的物业费，我5角钱的服务都没享受到，凭啥子要给钱？”

8月19日，广元市利州区法院万缘联调中心法官走进某小区，组织街道社区以及人大代表、政协委员、企业和业主代表，开展“物业大家谈”系列活动。会上，业主们的各种物业诉求有了回应的通道，相关部门针对业主反映的问题积极出谋划策、协商解决。

“感谢各位业主提出的各种问题，我们虚心接受，将严肃整改，力争为全体业主提供一个更加舒适舒心的居家环境。”参会的物业公司负责人在会上向业主真诚表态。

这样的活动，利州区法院万缘联调中心今年已组织开展5场，参与业主近1200余人次。

“在工作中发现，法院受理物业纠纷案件数量多，以2020年为例，利州区法院受理物业纠纷案件达1137件，这样不仅大量占用有限的司法资源，而且即使纠纷在调解或判决后，部分物业公司整改不及时、不彻底，服务质量未有明显提升，新的纠纷仍然继续出现，又导致业主欠缴物业管理费的情况再次发生，业主和物业间的纠纷没有得到诉源治理，没有根本性化解。”广元市利州区法院党组书记、院长陈燕对记者说道。

据记者了解，为深化诉源治理，利州区法院大兴调研之风，主动深入辖区“问题楼盘”、房企、物业公司等开展走访调研，认真摸排问题，精确“把脉问诊”。同时，不定期组织物业工作人员、业主代表、业委会成员开展座谈，针对物业服务中存在的问题以及业主反映的问题充分听取意见，做到事事有回音、件件有结果。

“一方面要引导物业服务企业及时回应业主合理诉求，不断规范服务行为，并督促其进行整改，提高服务质量。另一方面，也要引导业主、业主委员会不断增强诚信意识、契约意识和法律意识。”陈燕表示，既保障业主合法权益，又要服务物业企业良性发展，才能打好物业纠纷化解“组合拳”，让群众安居乐业。

联调中心——为物业纠纷解决“提速”

“这么多年，我们和物业都是些鸡毛蒜皮的矛盾，没想到法官会主动帮我们与物业协商处理，这次能达成共识，也多亏了法官的多方协调。”近日，利州区一老旧小区的杜先生对记者说道。

在利州区法院万缘联调中心调解室内，法官、特邀调解员及社区人民调解员等，一同化解了这起因原告所在小区的公共下水道堵塞，导致原告房屋卫生间及厨房地漏反水，造成房屋装修、家具一定程度的损坏而引发的纠纷，从立案到结案仅用3天时间。

这样的快捷得益于利州区法院物业纠纷联调平台的建设。2017年9月，利州区法院万缘联调中心挂牌成立，房地产领域的办证、交房、租赁、物业纠纷划归联调中心承办，并协调区矛盾纠纷多元化解协调中心、物业协会共同入驻联调中心，打造“集中四种资源、做实一个中心的物业纠纷”联调平台，联合调处物业纠纷，实现矛盾纠纷“一站式接收、一揽子调处、全流域解纷”。在利州区法院万缘联调中心，对调解不成物业纠纷就地立案，全部适用小额速裁审理，并通过在线立案、远程送达、要素式审判、表格式判决等提升审判质效，平均结案周期不超过7天。

今年初，利州区法院对外发布《物业纠纷审判白皮书》（以下简称《白皮书》），引起相关部门高度重视，建议住建等部门建立物业企业“黑白名单”等管理制度，利用市场化手段，倒逼物业公司提高服务质量。

记者在《白皮书》中看到，近3年来，利州区法院受理的物业纠纷案件从 2019 年的1137件下降到2022年的680件，法院受理的物业纠纷案件中，判决49件，占2.1%，调解撤诉率达到95.7%，进入执行程序案件，首次执行完毕率90.7%，远远高于其他类执行案件。

《白皮书》还分析汇总了利州区法院2020至2022年期间审理的物业纠纷案件基本情况、类型特点，对物业服务普遍存在的问题及产生原因进行了分析研判，并在已有的工作探索基础上，针对性地提出了对策建议。

精准普法——进小区公开审理物业纠纷

家住利州区滨江某小区的业主张某，因对物业服务不满意，连续4年未缴纳物业费，该小区物业公司多次催缴后，决定起诉业主张某。

案件受理后，利州区法院万缘联调中心法官周虹经调查了解到，该小区还存在部分业主拖欠物业费的情况，且业主和物业公司存在较多矛盾。于是，周虹决定将法庭搬进小区，现场审理这起物业服务合同纠纷。

庭审时，双方对案件事实无较大争议。张某承认确实拖欠物业费，但拖欠原因在于物业服务不到位，小区绿化带的卫生未清理，楼墙面破损没有维修，收费标准也不符合规定等。物业公司则认为，业主反映的问题已经维修处理，收费标准也符合规定。

调解阶段，办案法官释明：“原、被告已经达成服务合同关系，按照民法典相关规定，物业有义务向业主提供应有的服务，被告也有义务缴纳足额物业费。原告已经提交了相关证据，如被告认为服务不到位可以提交证据。”在法官调解下，业主了解到了相关法律规定，同意缴纳拖欠的物业费，物业公司也放弃追讨违约金，最终双方握手言和。

随着房地产行业的快速发展，业主对物业服务水平有了更高层次的要求和期待，传统物业费欠费纠纷快速增长的同时，业主知情权纠纷、业主委员会决议的合法性问题等“疑难杂症”也不断涌现。

广元市利州区委常委、政法委书记张祥认为，利州区法院坚持双向发力，一方面帮助业主和物业公司进一步了解物业纠纷相关法律规定，扫清知识盲区；另一方面提出对策性司法建议，强化监督管理和行政指导，敦促提升物业服务水平。同时，选择典型案件深入社区进行公开审理、当庭宣判，增强辐射效应，并梳理物业服务合同纠纷案件审理中发现的物业公司服务不到位、业主法律意识淡薄、业主委员会怠于行使权利等常见问题，通过深入社区、小区等基层一线，向物业公司及小区业主提供面对面、点对点的普法服务，引导双方不断提高诚信意识、契约意识和法律意识，让人民群众切实感受急难愁盼问题有人帮、有人管。